Τι συμβαίνει όταν λείπει το καταστατικό της πολυκατοικίας σας;

Το καταστατικό μιας πολυκατοικίας λειτουργεί ως ο θεμελιώδης κανόνας συνύπαρξης. Ορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των κατοίκων, ρυθμίζει τη διαχείριση των κοινόχρηστων και διασφαλίζει την ομαλή λειτουργία όλου του κτιρίου. Ωστόσο, πολλές πολυκατοικίες στην Ελλάδα λειτουργούν χωρίς αυτόν τον βασικό οδηγό. Πώς επηρεάζεται η καθημερινότητα; Και πώς μπορούν να αντιμετωπιστούν οι προκλήσεις που προκύπτουν;

Οι κίνδυνοι και οι προκλήσεις της έλλειψης καταστατικού

Η απουσία επίσημου καταστατικού ανοίγει τον δρόμο για ασάφειες και συγκρούσεις. Οι πιο συχνές δυσκολίες είναι:

Ανεπιλύθητες διαφωνίες για τα κοινόχρηστα

Χωρίς καθιερωμένο τρόπο κατανομής, το ποιος πληρώνει τι γίνεται συνεχής πηγή έντασης. Η έλλειψη διαφάνειας οδηγεί σε διενέξεις για τα έξοδα συντήρησης, του ρεύματος των κοινόχρηστων χώρων και άλλων υποχρεώσεων.

Ασαφές πλαίσιο για τον διαχειριστή

Ο διαχειριστής δεν έχει σαφώς καθορισμένες αρμοδιότητες και ευθύνες. Αυτό δημιουργεί σύγχυση για το τι αναμένεται από αυτόν και μπορεί να οδηγήσει σε παθητικότητα ή, αντιστρόφως, σε αυθαίρετες ενέργειες χωρίς την απαιτούμενη συγκατάθεση.

Έλλειψη κανόνων συμπεριφοράς και συντήρησης

Δεν υπάρχουν επίσημες ρυθμίσεις για κρίσιμα ζητήματα όπως:

• Οι ώρες κοινής ησυχίας.
• Η χρήση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων (π.χ. ανελκυστήρα, ταράτσας, κήπου).
• Οι κανόνες για ανακαινίσεις ή αλλαγές στην εξωτερική εικόνα του κτιρίου.

Δυσκολία στη λήψη αποφάσεων

Οι γενικές συνελεύσεις γίνονται επίπονες και συχνά άκαρπες. Η απουσία προκαθορισμένης διαδικασίας για την ψηφοφορία και την εγκυρότητα των αποφάσεων μετατρέπει κάθε συζήτηση σε δυναμίτη, με αποτέλεσμα να επικρατεί το αδιέξοδο και η αδράνεια.

Τι ισχύει από το νόμο όταν δεν υπάρχει καταστατικό;

Ο ελληνικός νομοθέτης προβλέπει ρητά πλαίσια για την κάλυψη του κενού που δημιουργεί η έλλειψη καταστατικού. Οι βασικές διατάξεις είναι:

• Συμμετοχή σε δαπάνες: Κάθε συνιδιοκτήτης οφείλει να συμμετέχει στα κοινά έξοδα ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας του (άρθρο 4 Ν. 3741/1929).
• Κατανομή εξόδων θέρμανσης: Οι δαπάνες για κεντρική θέρμανση μοιράζονται με βάση την επιφάνεια των θερμαινόμενων χώρων κάθε διαμερίσματος (άρθρο 2 Π.Δ. 420/1987).
• Κενά διαμερίσματα: Συμμετέχουν σε όλα τα κοινά έξοδα, εκτός από αυτά που προκύπτουν από άμεση κατανάλωση (π.χ. θέρμανση).
• Έκτακτες δαπάνες: Όλοι οι συνιδιοκτήτες, ακόμα και αυτοί που έχουν αποσυνδεθεί από το κεντρικό σύστημα θέρμανσης, οφείλουν να συμμετέχουν σε έκτακτες δαπάνες και στο κόστος προληπτικής συντήρησης.
• Ρόλος του διαχειριστή: Είναι υπεύθυνος για τη συλλογή των δικαιολογητικών και τη διανομή των εξόδων (άρθρο 4 Ν. 2736/1999).
• Λήψη αποφάσεων: Σε απουσία καταστατικού, οι αποφάσεις λαμβάνονται με την απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τις προβλέψεις του Αστικού Κώδικα.

Πρακτικές λύσεις για συνύπαρξη χωρίς καταστατικό

Η κατάσταση μπορεί να βελτιωθεί ακόμα και χωρίς άμεση δικαστική παρέμβαση.

1. Προτεραιότητα στη συνεργασία και την επικοινωνία: Η βάση είναι η καλή διάθεση και η τακτική συνεννόηση. Οργανώστε συναντήσεις με στόχο την εύρεση συναινετικών λύσεων.
2. Δημιουργία ενός “άτυπου” συμφωνημένου κανόνα: Μπορείτε να συντάξετε μια συμφωνημένη λίστα με βασικούς κανόνες για κοινόχρηστα, ώρες ησυχίας και συντήρηση. Αν και δεν είναι δικαστικά επιβεβλημένος, δημιουργεί ένα κοινό πλαίσο αναφοράς.
3. Αξιοποίηση ψηφιακών εργαλείων διαχείρισης: Μια εξειδικευμένη πλατφόρμα διαχείρισης πολυκατοικίας μπορεί να φέρει τη διαφάνεια που λείπει. Αυτοματοποιεί την έκδοση κοινοχρήστων, καταγράφει έξοδα και διευκολύνει την επικοινωνία, μειώνοντας δραματικά τις παρεξηγήσεις.
4. Προσπάθεια για επίσημο καταστατικό: Η βέλτιστη μακροπρόθεσμη λύση είναι η σύνταξη και νομική επικύρωση ενός πλήρους καταστατικού. Αυτό απαιτεί τη συναίνεση των ιδιοκτητών και τη συμβολή ενός δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Η διαδικασία δημιουργίας καταστατικού με δικαστική απόφαση

Όταν η συνεννόηση αποτυγχάνει, ο νόμος παρέχει διέξοδο. Σύμφωνα με το άρθρο 9 του Ν. 1562/1985, μια πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συνιδιοκτητών μπορεί να καταθέσει αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο για να καταρτίσει κανονισμό. Το δικαστήριο θα το εγκρίνει εφόσον κριθεί απαραίτητο για τη ρύθμιση των σχέσεων μεταξύ των κατοίκων. Σημαντικό: μια τέτοια απόφαση ρυθμίζει υφιστάμενες σχέσεις, δεν δημιουργεί νέα δικαιώματα.

Επιπλέον, σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός, ο νόμος υποχρεώνει τους συνιδιοκτήτες να συγκληθούν σε Γενική Συνέλευση για να εκλέξουν Ειδικό Διαχειριστή. Αν αυτό δεν γίνει, ο διορισμός μπορεί να γίνει με απόφαση του Πρωτοδικείου.

Τα αναμφισβήτητα οφέλη ενός καλού καταστατικού

Η ύπαρξη καταστατικού είναι ο πιο αξιόπιστος τρόπος για να:

• Εξασφαλιστεί δίκαιη και διαφανής κατανομή όλων των εξόδων.
• Καθοριστούν σαφώς οι αρμοδιότητες και οι ευθύνες του διαχειριστή.
• Θεσμοθετηθούν κανόνες για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, διατηρώντας την αρμονία.
• Επιταχυνθεί και εξασφαλιστεί η νομιμότητα της διαδικασίας λήψης αποφάσεων.

Η έλλειψη καταστατικού είναι μια πρόκληση, όχι ένα αδιέξοδο. Με καλή πνευματική διάθεση, προσωρινές συμφωνίες και τη χρήση σύγχρονων εργαλείων, η διαχείριση μπορεί να γίνει πιο ομαλή. Ωστόσο, η σύνταξη ενός επίσημου, νομικά έγκυρου καταστατικού παραμένει ο στόχος για μια σταθερή και οργανωμένη πολυκατοικία μακροπρόθεσμα.

Ψάχνετε μια σύγχρονη λύση για τη διαφανή διαχείριση της πολυκατοικίας σας; Η πλατφόρμα μας, Diaxiristis, σας βοηθά να αυτοματοποιήσετε την έκδοση κοινοχρήστων, να καταγράφετε έξοδα και να βελτιώσετε την επικοινωνία μεταξύ των κατοίκων. Επικοινωνήστε μαζί μας για να μάθετε περισσότερα.